Una vez más tenemos el agrado de compartirles información de lujo de la mano de nuestro abogado de la Comunidad Magazine, el Dr Oscar Gonzalez, que nos va a hablar de algo muy interesante como es el tema de las garantías propietarias y la afectación por bien de familia.
Últimamente he recibido muchas consultas sobre el tema de garantías de alquiler, y principalmente por la reticencia de algunos propietarios para alquilar su inmueble sin el aval de una garantía propietaria, que siempre fue una tradición de los que poseen bienes propios o por herencia, el cual alquilan para ayudarse, muchas veces sumando ese ingreso a la jubilación.
Ese inmueble muchas veces fue obtenido a través de toda una vida de trabajo “como inversión para la vejez”, ya sea propia o de sus padres o abuelos, por eso hay un complemento afectivo a esos ladrillos que aman tanto, además de proporcionarles una justa y lógica renta, y por eso no quieren sorpresas con el pago del alquiler y solicitan una “garantía propietaria” como un seguro que el inquilino pagará en tiempo y forma, abonará también los servicios e impuestos pactados y se hará cargo de los deterioros normales de la ocupación de la propiedad arrendada, pero este tipo de aval con el tiempo ha sufrido algunos cambios.
HAGAMOS UN POCO DE HISTORIA
A los efectos de analizar los cambios surgidos a partir de la derogación del Código Civil de Vélez Sarsfield que rigió en la rama civil por más de 140 años que al igual que el Código de Comercio vigente por más de 120 años, fueron unificados en un solo código, por Ley 26994.
El 1° de agosto de 2015 por Ley 26994, hizo su debut el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, este nuevo código fue modificado por la Ley 27551 que comenzó a regir el 30 de junio de 2020 conocida como “LEY DE ALQUILERES”, que sustituyó y agregó algunos artículos al Código vigente y que en nada contribuyó al propósito por la que fue creada, llevando incertidumbre a locadores y locatarios. De esta modificación, transcribo solamente el Título II en su Art.13, que hace de introducción al comentario de la nota:
Regulación complementaria de las locaciones
Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cual- quier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamen- tación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
ENTONCES
De las cinco formas de garantía que la regulación complementaria introdujo en el mercado de los alquileres de vivienda habitacional, de más está decir que la mayoría de los propietarios o locadores siguieron solicitando “Título de propiedad inmueble”.
Con el transcurso del tiempo se comenzaron a aceptar los seguros de caución que ofrecían los bancos o algunas compañías privadas, las que tenían ciertas limitaciones.
En la actualidad también se comenzaron a aceptar garantías personales, avaladas con recibo de sueldo, principalmente cuando se renovaba un contrato y el inquilino que se había quedado sin el aval de la garantía propietaria, ya sea que el inmueble que garantizaba el alquiler se había vendido, o no querían seguir siendo garantes los que antes lo habían sido, o el inquilino no podía pagar un seguro de caución pero, su comporta- miento como locatario “había sido excelente” según dichos de la parte locadora y había cuidado el inmueble “como propio”, esto facilitaba aún más la garantía de este tipo.
Pero, se daba el caso de que muchos inquilinos tenían parientes o amigos que habían decidido proteger su inmueble de imprevistos bajo el paraguas de la derogada Ley 14394 (Régimen de Menores y Bien de Familia) conocida como “Bien de Familia” y que ahora el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación lo titula Afecta- ción al régimen de protección de la vivienda familiar (Arts. 244 al 256 CCyC.)
La norma preveé una «inejecutabilidad» y no una «inembargabilidad», por lo que el embargo puede ser trabado perfectamente en el inmueble donde se asienta la vivienda familiar y así se exhibirá en la publicidad registral. El acreedor embargará, pero no podrá ejecutar su crédito y proceder a la realización en subasta pública si no acredita alguna causal de exclusión de dicho beneficio. Pero vamos al motivo principal de las reiteradas consultas.
BIEN DE FAMILIA COMO GARANTÍA DE ALQUILER
Yo aconsejo que sirve como garantía de un alquiler, Y SOSTENGO, que no es necesario hacer la desafectación del bien de familia para poder afianzar.
Lo importante es agregar en la cláusula de la fianza, después de haber solicitado los correspondientes certificados de dominio y anotaciones personales (inhibi-ciones)…. el siguiente párrafo dejando constancia, que, LA PROPIEDAD NO TIENE NINGÚN OTRO GRAVAMEN MÁS QUE TAL AFECTACIÓN A BIEN DE FAMI- LIA, EL QUE SE MANTENDRÁ VIGENTE PARA TODOS LOS EFECTOS LEGALES, SALVO PARA LA FIANZA QUE EN ESTE ACTO SE ESTABLECE RESPECTO DE LA CUAL Y EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, DESDE YA, SE PRESTA EXPRESA CONFORMIDAD CON LA DESAFECTACIÓN, CONSIDERÁNDOSE DESAFECTADA A TALES EFECTOS.-
También les digo que en todos los casos, los garantes o fiadores solidarios deberán firmar por ante escribano público, sin excepciones.
Dr. Oscar González
