Como ya expresé en la edición de MAGAZINE INMOBILIARIO de Septiembre 2023 “…el 1-08-2015 por Ley 26694, hizo su debut el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, este nuevo código fue modificado por la Ley 27.551 que comenzó a regir el 30-06-20, conocida como LEY DE ALQUILERES, que sustituyó y agregó algunos artículos al Código vigente…..” y decía en esa oportunidad que en nada contribuyó al propósito por la que fue creada, llevando incertidumbre a locadores y locatarios. Pues bien, en lugar de derogar esta Ley Modificatoria (la 27.551), y dejar que las partes pactaran libremente como siempre, se volvió a modificar mediante la Ley 27.737, la que entró en vigencia oficializada por el Decreto 533/2023, el 18-10-23; al día siguiente de su publicación en el BOLETIN OFICIAL, se modificaron algunos art. de la anterior Ley (27.551) y se le agregó algunos incentivos, o sea, se hizo UNA MODIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN.
No voy a transcribir la Ley 27.737 porque sería algo tedioso y supongo que ya la habrán leído, simplemente me detendré a analizar algunos aspectos de la misma que juzgo interesantes.
PRÓRROGA
Decía la Ley 27551 en su Art. 1198:
Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años, excepto los casos del art. 1.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Este artículo se sustituyó por el siguiente:
Art. 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años, excepto los casos del art. 1.199.
Parece igual no?, el mismo plazo de 3 años….pero falta “El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”, o sea se anuló la posibilidad de prórroga si el locatario/inquilino ya estaba con anterioridad alquilando, con lo cual al vencimiento no se puede prorrogar,sino, hacer un nuevo contrato con la vigencia de la Ley 27.737.
AJUSTES
Se modifica la forma de ajuste que tenía la anterior Ley 27.551, que era ANUAL y pasa a ser SEMESTRAL:
TIPOS DE AJUSTE
ANTERIOR, CON LA LEY 27.551
Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los art. 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
ACTUAL, CON LA LEY 27.737
“…En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Varia- ción Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la varia- ción del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.”
¿QUÉ DIFERENCIAS HAY ENTRE UNO Y OTRO TIPO DE AJUSTE?
La nueva norma establece que los contratos, se pactarán en pesos y se actualizarán cada 6 meses, y que los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0, 9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina. Este coeficiente es el denominado Índice “CASA PROPIA”.
¿QUÉ ES EL ÍNDICE CASA PROPIA?
El índice Casa Propia es un indicador del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se utiliza desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.
La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%. “Este ajuste será sustancialmente menor que el que surge del ICL (Índice para Contratos de Locación, que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). El ICL es publicado por el Banco Central de la República Argentina) y se distancia aún más del IPC, por lo que si bien, los ajustes serán cada 6 meses, distanciarán aún más los valores locativos del resto de los precios relativos de la Economía apartándose de la realidad, en el actual contexto inflacionario.”
¿CÓMO SERÁ EL NUEVO CÁLCULO?
Tomemos como ej. un contrato de $ 100.000.- que tiene que ajustarse en el período semestral que va desde el 01-04-23 al 01-10-23 por la modificación de Ley 27.737:
a) Se ingresa a la página web https://www.argentina.gob.ar/habitat/procrear/coeficientecasa-propia
b) Buscamos los coeficientes de los seis meses y se multiplican entre sí. En nuestro ejemplo serian: 1,0504 X 1,0505 X 1,0522 X 1,0557 X 1,0588 X 1,0571, lo que da: 1,36800.- x 100.000.-= $ 136.800.-
O sea, que el nuevo alquiler durante el siguiente semestre sería de $ 136.800.-
¿QUE HUBIERA PASADO CON EL ANTERIOR AJUSTE POR ICL?
El ajuste hubiese sido del 54,121 % y el nuevo alquiler de $154.120
La conclusión es que, la diferencia que surge de este simple ejemplo, marca la distorsión que se puede alcanzar en un semestre (17,32%) …alejándose aún más del IPC, ….esto entiendo, no ayudará a la normalización de la oferta de propiedades en locación habitacional.
CAPÍTULO III
INCENTIVOS
De los Art. 8° al 11° de la Ley se promueven incentivos fiscales, a continuación, los transcribo, de todas maneras, los mismos deberán ser reglamentados por la AFIP, pero este capítulo es de destacar pues va en el sentido de modificar la lógica tributaria de las locaciones, en especial las destinadas a uso habitacional.
Art. 8º- Monotributo. Modifíquese el inciso e) del art. 2º del anexo Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, título II de la ley 26.565, que quedará redactado de la siguiente manera:
e) No realicen más de 3 actividades simultáneas o no posean más de 3 unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma.
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Art. 9º- Bienes personales. Exención. Incorpórese el inciso l) al art. 21 del título VI del decreto 281/97 (t. o. ley 23.966), de impuesto sobre los bienes personales, que quedará redactado de la siguiente manera:
l) Los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del art. 24.
Art. 10.- Impuesto a los débitos y créditos bancarios. Incorpórese como inciso d) del art. 2º de la ley 25.413 el siguiente:
d) Los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.
Art. 11.- Incorpórese como inciso k) al art. 85 de la ley 20.628 (t.o. 2019) el siguiente:
k) El 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.
EN RESUMEN
En materia impositiva se establecen cumpliendo ciertos requisitos, exenciones respecto del Monotributo, Impuesto sobre los Bienes Personales y en el Impuesto a los débitos y créditos bancarios.
Respecto del Impuesto a las Ganancias tanto el locatario como el locador podrán deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación. Y podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan.
Las disposiciones de esta ley resultarán de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes.
Se recuerda que aún está pendiente la reglamenta- ción por parte de AFIP.
Espero les resulte útil la información aportada.
Dr. Oscar Mario González
