Si sos propietario de un departamento, sabés lo difícil que puede resultar la convivencia con los vecinos y ni hablar de ponerse de acuerdo en cuestiones comunes al edificio. Si esto no forma parte de tu día a día pero pensás mudarte a un edificio, te damos una guía con lo que necesitás saber.
¿Qué es un consorcio y de qué se habla en las reuniones?
En un edificio, una entidad clave es el consorcio. Es la unión de los propietarios de los departamentos que conforman un edificio y que tienen que tomar decisiones sobre los espacios comunes de este, como los ascensores, escaleras, pasillos, el hall de entrada, la pileta o el salón compartido para diferentes usos.
Ya habrás escuchado hablar de las “famosas” reuniones de consorcio, si es que no has asistido a una. No son simples charlas apacibles entre vecinos. Pueden ser conversaciones largas y tediosas e incluso, muchas veces convertirse en debates o discusiones enérgicas y acaloradas.
De lo que más se habla en estas juntas es de las reparaciones del edificio y de las expensas, pero sin olvidarse también de los ruidos molestos y de los vecinos “conflictivos”. Cuando se vive en comunidad, lograr el consenso no siempre es sencillo ya que nunca faltará algún vecino descontento; pero lo importante es que puedas participar activamente en la toma de decisiones.
El administrador ¿Cuáles son sus responsabilidades
El administrador es el representante del consorcio y valga la redundancia, debe encargarse de la administración o gestión de lo referido al edificio. Idealmente debería ser una persona con conocimientos de contabilidad y con un perfil de gestión. Respecto a su rol en las reuniones, puede participar o no de aquellas organizadas por el consejo pero sí debe estar presente en las reuniones de consorcio. A continuación, veremos algunas de las funciones que cumple:
.-Convoca a la Asamblea donde redacta la orden del día y luego lleva a cabo las decisiones que se tomaron.
-Tiene que velar por la seguridad de la estructura del edificio, atender a la conservación de las cosas y a las partes comunes así como también encargarse de que se cumplan todas las normas de seguridad.
-Contrata (y despide) al personal del edificio en acuerdo con la Asamblea.
-Se ocupa de lo referido a las expensas y de recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
-Avisa a todos los propietarios en caso de que hubiera reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
-Es el responsable de mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica.
-Tiene que tener en orden toda la documentación del edificio y archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas.
Una gestión transparente ¿Cómo controlar las cuentas del edificio llevadas a cabo por el administrador?
Contar con un administrador, como ya vimos, es contar con muchas ventajas a favor pero puede ser una figura controversial porque en ocasiones, su accionar despierta polémica.
Es conocido el conflicto que hay entre este rol y los vecinos. Un ejemplo son las decisiones que se toman en las reuniones y que terminan no llevándose a cabo u ocurren otras irregularidades que infringen el reglamento de copropiedad. Aquí, el administrador no cumple con las obligaciones propias de su cargo.
Sin dudas esperás que quien lleva a cabo la gestión del edificio en donde vivís sea una persona ética y que te brinde transparencia en su accionar. Debe ser resolutivo, poder responder ante el consejo y garantizar a los vecinos total claridad de lo que hace. ¿Pero de qué forma?
-Cada fin de año del mandato del administrador, éste debe llamar a Asamblea General Ordinaria y presentarle su Rendición de Cuentas Anual. Los propietarios pueden solicitarle las boletas y/o comprobantes para su verificación. Además sería ideal que presente ante el consejo presupuestos de los proveedores y comparativas que permitan elegir aquellos que sean más económicos.
-Otra medida es entregar las expensas en formato único (como indica la ley) y con las facturas adjuntas para tranquilidad de los propietarios.
-Además, los movimientos bancarios que realice el administrador pueden ser controlados por el Consejo de administración de dos formas: a través de un extracto bancario facilitado por el mismo administrador o por medio de una clave bancaria que pudiera tener un miembro del consejo solo para revisión de cuenta, siempre y cuando el banco lo permita.
El reglamento de Copropiedad y el Consejo de Administración
En lo que respecta a la administración de edificios existen varios puntos a tener en cuenta, entre ellos, la existencia de un Reglamento de Copropiedad donde figuran los derechos y obligaciones de cada unidad funcional en un edificio. Si por algún motivo hubiese que cambiar este reglamento, sería posible pero representaría un costo importante. Para evitar pasar por este proceso, se puede crear un reglamento interno en donde se plasmen las nuevas cláusulas y condiciones de convivencia.
Otro protagonista es el Consejo de Administración (designado por la Asamblea) que está integrado por los propietarios de los departamentos pero no sustituye al administrador (excepto en caso de ausencia de éste), ni puede cumplir sus obligaciones. Controla los aspectos económicos y financieros del consorcio y autoriza al administrador a usar el fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores.
Sin dudas, contar en tu edificio con la figura de un administrador y de un Consejo de administración, personas dedicadas exclusivamente a la seguridad y gestión de donde vivís, te brindará tranquilidad y te hará las cosas más sencillas. Por eso, es mejor dejar estos temas en manos de los expertos y saber que contás con herramientas para una gestión más trasparente. Así que ya sabés, ¡ Expensas claras conservan la amistad!